El 16 de julio de 2025, la Jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, anunció el Bando 1, titulado “Por una Ciudad Habitable y Asequible con Identidad y Arraigo Local” (el “Bando”), el cual fue publicado ese mismo día en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México.
El Bando contiene catorce acciones integrales para enfrentar la gentrificación en zonas de alta presión inmobiliaria de la Ciudad de México. Entre otras medidas, el Bando propone una nueva ley para regular los precios de las rentas, la creación de un Plan Maestro enfocado en las colonias más afectadas y una Defensoría del Inquilino para proteger a arrendatarios, así como acciones para combatir la especulación inmobiliaria en zonas críticas.
Principales Medidas
A continuación se destacan las acciones clave más importantes que contempla el Bando:
1. Control de Aumentos de Renta. Se estabilizarán las rentas habitacionales, prohibiendo incrementos anuales por encima del Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía del año previo. Se crearán instrumentos jurídicos necesarios para garantizar su cumplimiento.[1]
2. Índice de precios y Zonas de Tensión Inmobiliaria. Se implementará un “Índice de Precios de Alquiler Razonable” para identificar las áreas con mayor presión urbanística.
Dichas áreas serán delimitadas por el Plan Maestro, las cuales serán declaradas como “Zonas de Tensión Inmobiliaria” (“ZTI”) que abarca colonias tradicionales de las alcaldías Cuauhtémoc (i.e.., Hipódromo Condesa, Condesa, Juárez, Roma Norte, Roma Sur, Doctores, Buenos Aires) y Miguel Hidalgo (i.e.., Escandón I-II, San Miguel Chapultepec I-II).
El Gobierno de la CDMX intervendrá de forma especial en estas zonas: frenará la especulación inmobiliaria y promoverá la construcción de vivienda accesible. Además, restringirá los proyectos que provoquen desplazamiento y diseñará, mediante el Plan Maestro, lineamientos participativos de desarrollo urbano para asegurar la permanencia de la población original.
3. Regulación de alquileres temporales. Se fortalecerá la regulación de las viviendas de uso temporal de corta estancia, incluidas las plataformas digitales como Airbnb, con el propósito de preservar la oferta de vivienda accesible y evitar distorsiones en los precios. [2] Se prevé que la normativa secundaria contemple requisitos de registro, límites de operación y obligaciones fiscales para los arrendadores de corta estancia.
4. Defensoría de Derechos Inquilinos. Se creará una Defensoría de Derechos Inquilinarios, organismo público que brindará asesoría legal, mediación y representación a arrendatarios, con facultades para sancionar abusos como aumentos ilegales, desalojos arbitrarios o cláusulas abusivas. Esta entidad buscará equilibrar la relación entre arrendadores e inquilinos y proteger el derecho a una vivienda adecuada.
Al respecto, habrá que esperar el texto legal que se apruebe para identificar su grado de compatibilidad con la legislación civil y procesal civil vigentes. Debe recordarse que esta última es una materia federal, ya que solo el Congreso de la Unión es competente para modificar el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares que regula, entre otras cosas, las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario.
5. Nueva ley en rentas. Se enviará al Congreso de la Ciudad de México una iniciativa para expedir la Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles (la “Ley de Rentas Justas”), con el objetivo de regular los precios de alquiler de vivienda y equilibrar las obligaciones entre arrendadores y arrendatarios. Esta ley establecerá topes y criterios de razonabilidad en las rentas, otorgando sustento legal al control de aumentos.
En el mismo sentido que con el numeral anterior, habrá que esperar el texto legal que se apruebe para identificar su grado de compatibilidad con la libertad de mercado que protege la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (competencia económica).
6. Vivienda Pública y Arrendamiento social. El Plan priorizará la construcción de vivienda pública sostenible en zonas céntricas con alta presión inmobiliaria, destinando recursos para un Programa de Vivienda Pública en Arrendamiento. Este programa ofrecerá alquileres por debajo del mercado a sectores vulnerables (i.e., jóvenes, madres solteras, adultos mayores y trabajadores esenciales) para evitar el desplazamiento. Paralelamente, se agilizarán trámites de construcción de vivienda social y se otorgarán incentivos a proyectos sustentables, impulsando la participación del sector privado en vivienda asequible.
Sobre esta acción, es de esperarse que se reactive (o se actualice y replique) la Norma de Ordenación General Número 26, que busca incentivar la construcción de vivienda social y que se encuentra suspendida desde el 2013.
7. Mejoramiento de Vivienda y Condominios Familiares. Se ampliará el Programa de Mejoramiento de Vivienda con un enfoque en “vivienda nueva progresiva”, apoyando la ampliación de espacios en barrios populares (por ejemplo, pisos adicionales o anexos) y la creación de condominios familiares en predios compartidos.
8. Plan Maestro en ZTI. El Plan Maestro urbano para las ZTI será un instrumento de planeación colaborativo con vecinos, para definir lineamientos, usos de suelo y criterios de desarrollo que preserven la identidad y accesibilidad de barrios como Roma, Condesa, Juárez y Escandón. Sus disposiciones, una vez aprobadas por el Instituto de Planeación y la Secretaría de Planeación y Ordenamiento Territorial Metropolitano, serán de cumplimiento obligatorio para nuevos desarrollos inmobiliarios.
9. Arraigo Comunitario y Patrimonio Cultural. Se pondrá en marcha un Programa de Arraigo Comunitario para proteger comunidades en riesgo de desplazamiento, preservando espacios públicos, mercados, centros culturales y la “memoria barrial" mediante declaratorias patrimoniales, apoyos financieros o usos de suelo especiales. Se fomentará la participación vecinal a través de comités comunitarios para garantizar inclusión y reducir desigualdades.
10. Estímulos a Comercios Locales. Para evitar la “gentrificación comercial", se lanzará un Programa Especial de Estímulos con créditos blandos, capital semilla y apoyos fiscales para MiPyMEs locales. Se prevé que arrendadores de locales en ZTI enfrenten regulaciones para evitar aumentos excesivos de rentas, protegiendo negocios tradicionales frente a cadenas comerciales.
11. Observatorio de Suelo y Vivienda. Se creará un Observatorio de Suelo y Vivienda para monitorear precios de venta y renta, contratos de arrendamiento, oferta, vacancia y uso de suelo en la Ciudad de México.
Implicaciones Legales y Regulatorias
El Bando marcará un cambio significativo en el marco regulatorio inmobiliario de la CDMX, combinando medidas de aplicación inmediata con reformas legales de mediano plazo:
1. Refuerzo de normas de renta existentes:. La limitación de aumentos de renta a la inflación, ya prevista en el artículo 2448-D del Código Civil para el Distrito Federal (hoy Ciudad de México) será ahora estrictamente vigilada. El Gobierno de la Ciudad de México deberá emitir reglamentos o criterios para verificar su cumplimiento (por ejemplo, obligar a registrar contratos de arrendamiento y sus incrementos anuales).
Esto implicará una mayor intervención sobre contratos privados, obligando a los arrendadores a respetar los topes oficiales en cualquier renovación o ajuste, bajo riesgo de nulidad de cláusulas y multas.
Será fundamental que la reglamentación respete los principios constitucionales de proporcionalidad, pues topes excesivos o restricciones desmedidas podrían derivar en juicios de amparo.
2. Ley de Rentas Justas. De aprobarse la Ley de Rentas Justas, se prevé la implementación de topes de renta vinculados a índices oficiales, la obligación de registrar los contratos de arrendamiento ante una autoridad competente y la prohibición de cláusulas abusivas (por ejemplo, penalizaciones desproporcionadas o incrementos superiores a la inflación). Asimismo, se establecerían sanciones administrativas y económicas para quienes incumplan las disposiciones, junto con mecanismos de supervisión y mediación a cargo de la Defensoría Inquilinaria.
Esta ley implicaría un mayor control gubernamental sobre las rentas y posibles restricciones a la libertad contractual, lo que podría dar lugar a impugnaciones legales, como juicios de amparo.
No obstante, la propuesta de la Ley de Rentas Justas deberá ser discutida y aprobada por el Congreso de la CDMX antes de su entrada en vigor.
3. Modificaciones a la Normativa Urbanística. La ejecución del Plan Maestro en ZTI requerirá ajustes a programas de desarrollo urbano (General, Delegacionales o de las “Alcaldías”, así como Parciales) y posiblemente al Reglamento de Construcciones.
La Secretaría de Planeación y Ordenamiento Territorial Metropolitano de la Ciudad de México (antes “SEDUVI”) podrá emitir acuerdos o promover decretos para delimitar polígonos de actuación con reglas específicas, como porcentajes obligatorios de vivienda de interés social, límites de altura y densidad, o penalizaciones a proyectos no alineados con los objetivos de arraigo. Estas modificaciones podrían afectar plazos y costos de obtención de licencias de construcción. Los desarrolladores deberán adaptar sus proyectos para cumplir con los nuevos lineamientos y evitar rechazos o readecuaciones costosas.
Se tendrá que revisar con atención la temporalidad y vigencia de certificados de zonificación de usos de suelos que ya se hubieren obtenido, o de registros de manifestación de construcción, o de licencias especiales de construcción para identificar si la aplicación de la nueva normativa resulta retroactiva y, en su caso, afecta derechos adquiridos.
Se recomienda que las asociaciones y cámaras locales participen activamente en las consultas públicas y mesas de trabajo relacionadas con el Plan Maestro y la Ley de Rentas Justas, con el fin de anticipar riesgos legales y comerciales, así como proponer ajustes que beneficien al sector. Asimismo, resulta esencial monitorear de forma permanente los cambios regulatorios mediante una comunicación directa con las autoridades y organismos competentes, asegurando la oportuna incorporación de cualquier nueva obligación en los contratos de arrendamiento.
4. Creación de nuevos entes administrativos. La Defensoría Inquilinaria y el Observatorio de Suelo y Vivienda serán organismos de nueva creación, cuya integración, atribuciones y procedimientos se definirán mediante acuerdos o decretos locales. Es probable que la Defensoría quede adscrita a la Procuraduría Social o a la Consejería Jurídica, con facultades para recibir y tramitar quejas de inquilinos.
El Observatorio de Suelo y Vivienda requerirá reformas a la Ley de Planeación o a la Ley de Vivienda de la CDMX para exigir a inmobiliarias, notarios que den fe sobre operaciones inmobiliarias y arrendadores, el suministro de datos sobre operaciones. Hasta que se emitan estas normas, existe incertidumbre respecto al alcance de las nuevas obligaciones de reporte de información.
[1] En relación con la prohibición de incrementar la renta, dicha disposición ya se encuentra prevista en el artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal (actualmente Ciudad de México), el cual establece que la renta de casa habitación solo podrá aumentarse una vez al año y, en su caso, el incremento no podrá exceder del diez por ciento de la cantidad pactada como renta mensual cuando se trate de contratos con rentas que no excedan de los límites previstos por la ley. Por favor, consulte nuestra nota del 20 de septiembre de 2024.
As a related matter, it is worth noting that in the past year certain secondary laws of Mexico City regarding tourism and housing were amended to regulate short-term stays offered through digital platforms such as Airbnb, aiming to balance the rights and obligations of these platforms with those applicable to traditional hotels. For further reference, please see our Client Alert: Reforma para Regular Servicio de Estancia Turística (Airbnb).
Fuente | Presentación de Plan Maestro: Por una ciudad habitable y asequible con identidad y arraigo local - Alcaldías Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo elaborada por la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana de la Ciudad de México, Julio 2025.
