El objetivo de esta nota es: (i) informar sobre las reformas al Código Civil del Distrito Federal (ahora Ciudad de México, el “Código Civil de la Ciudad de México“) y a la Ley de Vivienda para la Ciudad de México (la “Ley de la Vivienda de la Ciudad de México“) (la “Reforma“) que tienen por objeto limitar el aumento de las rentas y promover la construcción de viviendas para arrendamiento de clases populares en la Ciudad de México; y (ii) proporcionar un análisis de la funcionabilidad y aplicabilidad de la Reforma.
Dicha Reforma fue publicada en la Gaceta de la Ciudad de México (la “Gaceta”) el 28 de agosto de 2024, entrando en vigor el 29 de agosto de 2024, por lo que, a la fecha, dicha Reforma es vinculante. Los interesados pueden acceder a Publicación de la Gaceta para revisar los detalles de la Reforma aprobada.
Antecedente
El pasado 23 de agosto de 2024, la Firma circuló una nota sobre la Reforma que fue aprobada en esa fecha, pero que no había sido publicada en la Gaceta. En dicha nota, la Firma señaló ciertas consideraciones legales y económicas derivadas de dicha Reforma.
El pasado 28 de agosto de 2024, el decreto a la Reforma fue publicado en la Gaceta y de la revisión de dicha publicación y de los artículos transitorios del decreto de publicación surgieron ciertas dudas y consideraciones adicionales que por aquí presentamos.
Análisis de la Reforma
Primero, los contenidos de la Reforma de mayor impacto son (i) la modificación al artículo 2448 D del Código Civil de la Ciudad de México, que limita el incremento de rentas para casa habitación en la Ciudad de México a la inflación reportada por Banco de México en el año anterior (la cual es publicada por el Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática (“INEGI”) y no por el Banco de México) como lo menciona la Reforma; (ii) y la creación de un registro de contratos de arrendamiento, cuya obligación se incluyó en el artículo 2448 F.
En relación con el punto (i) anterior, la aplicación de la nueva ley, es decir la reforma al artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal, que limita los aumentos de renta de inmuebles destinados a casa habitación a la inflación reportada por el Banco de México, arroja dos problemáticas. Primero no establece de forma específica si aplicará a todos los arrendamientos habitacionales o solo a los nuevos; sin embargo, tomando en cuenta que el artículo 2448 D es un artículo de orden público, irrenunciable y que no admite pacto en contrario, se podría inferir que los actuales arrendamientos para casa habitación que establezcan aumentos superiores a la inflación reportada son contrarios a la ley y, como consecuencia, se podría demandar la nulidad.
El límite al incremento de rentas para casa-habitación que establece la Reforma, podría resultar aplicable a los contratos vigentes previos a la fecha de su entrada en vigor, tomando como referencia la Tesis Aislada que se podrá consultar en el siguiente enlace Tesis.
Por otro lado, tomando en cuenta el principio de irretroactividad de la ley, contenido en el artículo Articulo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, el cual establece que, a ninguna ley se dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna, los arrendadores también podrían invocar dicho principio y evitar que le aplique la limitación a la renta contenida en la Reforma; dicho principio también viene previsto en una jurisprudencia que confirma el principio de “Garantía de Irretroactividad”, en conclusión la nulidad de la cláusula de aumento podría ser debatida en juicio tomando como referencia la Tesis Aislada que se podrá consultar en el siguiente enlace Tesis.
Sera necesario analizar caso por caso para identificar si el incremento de renta de casa habitación pactado en contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de la Reforma es o no aplicable.
No obstante, lo anterior, será necesario esperar a que el Gobierno CDMX establezca los mecanismos de aplicabilidad para el registro de arrendamientos.
Podemos encontrar antecedentes en el Derecho Comparado. Por ejemplo, en Hoboken, New Jersey, EUA, se presentaron condiciones similares en relación con el aumento acelerado de rentas, en donde se estableció un tope a las rentas del valor del IPC reportado en el año anterior o del 5%, lo que sea menor. En donde, de igual formase creó un fondo de vivienda para promover la construcción de inmuebles asequibles para las clases populares y que sería fondeado mediante la aplicación de ciertas cuotas obligatorias para los arrendadores derivadas del registro de arrendamientos; sin embargo, muchos arrendadores argumentaron que en la mayoría de los casos se justificaba el incremento de rentas por arriba del valor del IPC o el 5%, por lo que se les dio la oportunidad de pedir autorización a la junta directiva de Hoboken para poder pedir un aumento superior al límite permitido. Los requisitos aplicables consisten en que el arrendador debía estar al corriente con las cuotas del registro y tendría que pagar una cuota extra por la autorización. De igual forma, el inquilino puede pedir al a junta una reducción de su renta.
En segundo lugar, se encuentran las obligaciones del nuevo registro, que se incorpora el artículo 2448 F, y que crea un registro para contratos de arrendamiento para casa-habitación, pero no establece de forma específica qué consecuencias tendrían los arrendadores al no llevar a cabo el registro de sus contratos de arrendamiento dentro de los plazos estipulados.
Sin embargo, se podría entender que, al no cumplir con una ley de orden público y considerando que el registro se incluyó en la sección del Código Civil para la Ciudad de México, que establece los requisitos de forma para contratos de arrendamiento habitacional, la falta de dicho registro podría dar lugar a la nulidad relativa del arrendamiento, por lo que se podría subsanar a través de llevar a cabo el debido registro.
Los plazos que establece la Reforma de 30 (treinta) días para nuevos arrendamientos o de 90 días para arrendamientos firmados previo a la Reforma del Código Civil, no distingue entre hábiles o naturales. Sin embargo, conforme al artículo 74 de la Ley de Procedimiento Administrativo de la Ciudad de México, se entenderán hábiles conforme al siguiente fundamento.
Por último, la Reforma hace referencia a la inflación reportada por el Banco de México. Teniendo en cuenta que desde 2011 el INEGI es la autoridad competente para medir y publicar la inflación, la Reforma no estaría estableciendo un punto de referencia válido para determinar los aumentos de renta. Esto haría inoperante la reforma por no existir el índice al cual se limitan los incrementos de rentas de casa-habitación.
Problemas de Inconstitucionalidad de la Reforma
Las Reformas podrían ser consideradas ilegales, por las siguientes razones:
- La Reforma establece un límite al aumento de renta utilizando un índice del Banco de México, en lugar de uno publicado por el INEGI, podría ser inconstitucional si el índice del Banco de México no refleja adecuadamente las condiciones económicas actuales. Esto podría resultar en límites de renta desactualizados, afectando injustamente a los arrendadores.
- La obligatoriedad de registrar contratos de arrendamiento ante una autoridad administrativa podría ser desproporcionada si impone una carga administrativa excesiva sin beneficios claros para las partes. Esto puede generar costos adicionales y complicaciones innecesarias para el arrendador.
- Incluso si el límite de aumento de renta fuera establecido por una autoridad competente, podría ser inconstitucional al vulnerar el derecho de propiedad del arrendador y la libertad contractual.
Además, ignorar factores como costos de mantenimiento de los inmuebles, cuotas condominales e impuestos puede desbalancear la equidad contractual y afectar la compensación justa para el arrendador.
