El propósito de esta nota es informarles sobre una interesante tesis recientemente publicada en el Semanario Judicial de la Federación, identificada como "CONDOMINIO. NO ES UNA PERSONA MORAL O JURÍDICA COLECTIVA, SINO UNA MODALIDAD DE LA PROPIEDAD (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).." Esta tesis define el carácter de los condominios de acuerdo con ley aplicable en la Ciudad de México.
Antecedentes
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (hoy Ciudad de México, la “Ley de Condominio“) define al condominio como una modalidad de propiedad que permite al condómino usar y disponer de su propiedad exclusiva (i.e.; unidad privativa, departamento), así como utilizar y compartir las áreas designadas a uso común. A fin de lograr una correcta administración del condominio, la Ley establece la siguiente forma de organización:
Organización de los Condominios:
- Asamblea General: Es el órgano máximo del condominio, en la cual, se abordan temas relacionados con la administración del condominio.
- Administrador: Podrá ser el condómino o persona distinta que realice las actividades de administración y representación del condominio.
- Comité de Vigilancia: Órgano de control cuyo propósito es vigilar el desempeño de las tareas del Administrador.
A través de dicha organización, se establecen las características y condiciones para el funcionamiento del condominio.
En la práctica, vemos cómo de la existencia del condominio pueden nacer diversas obligaciones ante el fisco o ante los trabajadores del mismo (vigilantes, jardineros, etc.) u otros terceros, como prestadores de servicios u otros acreedores.
No obstante, y contrario a la percepción equivocada de que el condominio como ente es el obligado, los deudores de estas obligaciones son todos los condóminos. [1]
Una solución práctica ha sido la constitución de asociaciones civiles para la administración de los condominios (Art.- 82 de la Ley de Condominio) lo que facilita identificar y cumplir con estas obligaciones de manera más ordenada.
No obstante, existe una percepción generalizada errónea, de que el condominio tiene personalidad jurídica, lo cual (como se discute más adelante) ha sido incluso reflejado en las legislaciones de algunos estados del país.
La tesis que presentamos esclarece esta percepción errónea y establece, en nuestra opinión, un precedente interesante para disipar dudas y establecer acertadamente estos conceptos en ciertos estados de la República Mexicana cuya legislación le atribuye personalidad jurídica a los condominios.
Contenido de la Tesis
El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil de la Ciudad de México ha determinado que el condominio no puede ser considerado una persona moral, ya que solo es una modalidad de la propiedad.
Esta determinación no implica que el condominio carezca de representación jurídica, ya que dicha representación podrá ser ejercida por la asamblea general, el comité de vigilancia o por el administrador.
Por lo cual, tratándose de acciones relativas a la recaudación, retención o devolución de cuotas de mantenimiento, será facultad exclusiva de los representantes del condominio reclamar dicha acción ante la autoridad competente.
En caso de que las acciones mencionadas en el párrafo anterior sean ejercidas directamente por los condóminos de forma individual, las mismas serán declaradas improcedentes debido a una falta de legitimación por parte del condómino que reclame dicha acción, toda vez que, en lo relativo a los servicios y bienes comunes del condominio, los facultados para ejercitar dichas acciones son los representantes del propio condominio, no así los propietarios de las unidades privativas de forma individual.
Este último aspecto podría afectar los derechos de los condóminos para proteger la parte alícuota que les corresponde de los bienes comunes del condominio (áreas comunes). Si bien es cierto que el condominio tiene formas de representación legal, también es cierto que en los bienes comunes se genera una copropiedad, la cual debería ser susceptible de ser defendida por cualquiera de los copropietarios (Art.- 950 Código Civil Distrito Federal).
Derecho Comparado
La tesis mencionada resulta aplicable a la Ciudad de México, ya que, de acuerdo con la legislación vigente en dicha entidad federativa, no se considera a los condominios como personas morales o jurídicas.
Sin embargo, en los códigos civiles de los estados de Baja California Sur, Durango, Jalisco, Querétaro, Quintana Roo y Sinaloa se contempla a los condominios como personas morales, lo cual, genera una contradicción de criterios entre los distintos Códigos Civiles estatales de la República Mexicana.
Asimismo, existe un precedente anterior, dictado por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en el cual, se concluye que los condominios no pueden ser considerados como personas morales, atendiendo a la naturaleza de estos.
Conclusiones
Derivado de los criterios contradictorios en los distintos Códigos Civiles del país, surge una discusión referente al carácter de los condominios. por lo cual. existe la posibilidad de que la Suprema Corte de Justicia de la Nación emita una jurisprudencia de observancia general y obligatoria, en la que se defina el carácter de los condominios a nivel nacional, a fin de unificar los criterios contenidos en las legislaciones locales, aunque no tiene la capacidad directa de modificar los artículos de los Códigos Civiles estatales.
[1] Artículos 4 y 43 fracciones X y XVII de la Ley de Condominio.
