El objetivo de esta nota es: (i) informar sobre la reforma aprobada por el congreso de la Ciudad de México el 22 de agosto de 2024, para reformar los Artículos 1, fracción XVII, y 59 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México (la “Ley de Vivienda CDMX”), así como dos adiciones al Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México, el “Código Civil CDMX”); y (ii) proporcionar un análisis de derecho comparado con otros países sobre esta reforma.
Es importante tomar en cuenta que dichas disposiciones aún no se han publicado en la Gaceta de la Ciudad de México, por lo que todavía no entran en vigor. Los interesados pueden acceder a la Página Gobierno de la Ciudad de México para revisar los detalles de la reforma.
Publicación y Contenido Actual
Las modificaciones a los Artículos 1 fracción XVII y 59 de la Ley de Vivienda CDMX, así como las adiciones al Código Civil CDMX, tiene en primer lugar, el objetivo de limitar los aumentos en las rentas al Índice de Precios al Consumidor (IPC). No obstante que ya existe una limitación a los aumentos en el artículo 2448 D del Código Civil CDMX, la reforma limita los aumentos por debajo del 10% actual, reformando dicho artículo del Código Civil CDMX.
En segundo lugar, la reforma también prevé la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento; sin embargo, todavía no es claro cuáles serían los propósitos e implicaciones de este registro.
Y por último, la reforma promueve políticas públicas que impulsen las construcciones de viviendas de interés social en la Ciudad de México enfocadas exclusivamente a rentas, para que más población tenga acceso a vivir dentro de la Ciudad de México.
Impacto de los Nuevos Lineamientos
Estas reformas pretenden frenar el rápido incremento de rentas y así limitar la migración de clases medias y populares habitantes de la Ciudad de México hacia otras ciudades dentro México y otorgar más seguridad y estabilidad a la industria inmobiliaria habitacional en la Ciudad de México.
El cambio más relevante, es la reforma al artículo 2448 D del Código Civil CDMX, que limita los aumentos de la renta anual a la inflación reportada en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual; sin embargo, dicha reforma deberá establecer un proceso claro para asegurar la aplicabilidad de dicha obligación y un listado especifico de las consecuencias en caso de que los arrendadores pretendan aumentar las rentas por arriba de la inflación.
Aún no es claro si la métrica para determinar la inflación será la del Índice Nacional de Precios al Consumidor (“INPC”). Tampoco es claro si la referencia a la inflación será por los doce meses inmediatos anteriores al momento de renovar el arrendamiento o la del ejercicio fiscal anterior, considerando que puede haber variaciones importantes dentro de un año calendario.
Asimismo, se agrega un inciso F al artículo 2448 del Código Civil CDMX, que crea un registro digital de contratos de arrendamiento y les otorgará 30 días a los arrendadores para inscribir el arrendamiento. Sin embargo, no se distingue si son hábiles o naturales, por lo que se podría inferir que son naturales, conforme a la ley de Procedimiento Administrativo de la Ciudad de México. Tampoco establece mecanismos para monitorear el cumplimiento de dicha obligación y cuáles serían las consecuencias para los arrendadores y arrendatarios en caso de no cumplir con la inscripción.
La reforma a la Ley de la Vivienda CDMX incorpora una Fracción XVII al Artículo 1 que deberá “garantizar la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos por parte del Gobierno de la Ciudad de México”, lo cual incentivará al gobierno para construir viviendas de interés social dentro de la Ciudad de México.
En el Artículo 59, ya se señala que el Gobierno de la Ciudad de México fomentará la vivienda en arrendamiento asequible, mediante esquemas y programas dirigidos a la población vulnerable, en situación de pobreza y de menores ingresos.
Comparación con la Experiencia Internacional
Los nuevos lineamientos establecen disposiciones que ya se han adoptado en otros países, como por ejemplo en los Estados Unidos de América, en el estado de Nueva York, en donde el incremento de renta en los contratos de arrendamiento está limitado al 2.75%. Dicha iniciativa impactó fuertemente a los propietarios de inmuebles cuyo sustento proviene de las rentas. Sin embargo, a diferencia de la reforma en para la Ciudad de México, Nueva York establece un incremento escalonado, tomando en cuenta la duración del arrendamiento.
En Italia, por ejemplo, se prohibieron nuevos anuncios de Airbnb y otros alquileres vacacionales de corta duración en el centro histórico de Italia como medida para frenar el incremento acelerado de rentas.
Por otro lado, en Barcelona, España se ve algo similar al caso de Nueva York, solo que el tope es máximo del 3% en las actualizaciones anuales de los contratos de arrendamiento ya existentes, si no se pacta un porcentaje diferente por ambas partes.
Finalmente lo vemos en Viena, Austria en donde el tope es de máximo el 5% en las actualizaciones anuales de los contratos de arrendamiento conocidos como “alquileres de referencia” que se refieren a los departamentos de edificios multifamiliares construidos antes de 1953 y que también afecta a los departamentos que estén en edificios subsidiados por el estado.
Todos estos casos aparentan ser menos restrictivos que la limitación de aumento en la renta en la Ciudad de México, ya que en todos estos lugares se ha tomado en cuenta para realizar estas reformas, que existen arrendadores cuyo sustento proviene exclusivamente de las rentas que generan sus arrendamientos, especialmente de la clase media. Por lo tanto, determinar el aumento de rentas conforme al IPC y no conforme a las necesidades del mercado, podría ocasionar un impacto negativo en el mercado de las rentas.
En la Ciudad de México, tenemos como punto de referencia el año 1944, cuando se congelaron las rentas como medida para mitigar el impacto económico que tendría la economía debido a la Segunda Guerra Mundial. El resultado de esta medida después de una década fue que los propietarios dejaran de invertir en el mantenimiento de los inmuebles, lo que ocasionó que muchos edificios se deterioraran o se convirtieran en bodegas. Sería interesante explorar si la falta de mantenimiento de estos edificios contribuyó al derrumbe de varios de ellos durante el terremoto de 1985.
En 1990, se tuvo que levantar dicha medida para normalizar el mercado inmobiliario en la Ciudad de México.
