El día de hoy se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Decreto por el que se aprueba el Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano 2026–2030 (el “Programa”), instrumento rector de la política nacional en materia de ordenamiento territorial y desarrollo urbano para el presente sexenio, elaborado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (la “SEDATU”) y de observancia obligatoria para toda la Administración Pública Federal.
A continuación, compartimos una primera lectura del Programa, con los elementos que consideramos más relevantes para el sector inmobiliario y del desarrollo urbano. Para un análisis detallado aplicado a proyectos o estrategias específicas, nuestro equipo está a su disposición.
Estructura General del Programa
El Programa se organiza en cuatro ejes temáticos: i) Ordenamiento Territorial; ii) Desarrollo Territorial; iii) Desarrollo Regional Productivo; y iv) Sustentabilidad y Resiliencia. A cada eje le corresponde un objetivo estratégico, estrategias específicas y líneas de acción con dependencias responsables asignadas, así como indicadores y metas medibles. El Programa se alinea con el Plan Nacional de Desarrollo 2025–2030 y complementa instrumentos ya vigentes como la Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial (ENOT) y la Estrategia Nacional de Movilidad y Seguridad Vial (ENAMOV).
Cuatro Objetivos del Programa, con Impacto Directo en el Sector Inmobiliario
- Objetivo 1. Consolidar un ordenamiento territorial integrado, sistémico y participativo, mejorando la gestión del suelo y el acceso equitativo a servicios, especialmente en regiones con rezago. Para el sector, esto se traduce en un impulso a la actualización de programas municipales de desarrollo urbano (hoy solo el 23.5% de los municipios cuenta con uno vigente) y en la expectativa de mayor certeza normativa a nivel local.
- Objetivo 2. Reducir brechas territoriales en infraestructura, equipamiento, movilidad y vivienda adecuada, priorizando a poblaciones vulnerables. El Programa reconoce que más de dos terceras partes de la reserva territorial registrada está ubicada en zonas periurbanas no consolidadas o fuera del contorno urbano, lo que plantea desafíos y oportunidades para proyectos de vivienda bien ubicados.
- Objetivo 3. Impulsar el desarrollo económico con justicia socioterritorial, mediante la evaluación de aptitud territorial para proyectos productivos (incluyendo los Polos de Desarrollo Económico para el Bienestar) y la regularización catastral y registral como base de certeza jurídica para la inversión.
- Objetivo 4. Fortalecer la resiliencia y sustentabilidad del territorio mediante la protección de ecosistemas y la gestión integral de riesgos de desastres. Los criterios de aptitud ambiental y riesgo climático serán cada vez más determinantes en la viabilidad de proyectos de desarrollo.
Aspectos a Destacar del Programa
1.- Catastro y registro público, bases de certeza jurídica para la inversión. El Programa identifica como problema estructural la fragmentación y desactualización de los sistemas catastrales y registrales. El diagnóstico es contundente: 358 municipios no tienen actividad catastral; solo el 33% de los municipios con expedientes cuenta con digitalización; y el impuesto predial representa apenas el 0.3% del PIB, frente a 1.1% en países de la OCDE. La apuesta del Programa es avanzar hacia la interoperabilidad entre catastros y registros, con plataformas digitales y esquemas simplificados de escrituración. Para el sector inmobiliario, esto implica tanto una oportunidad (mayor seguridad jurídica en adquisiciones) como un entorno de mayor escrutinio en operaciones con predios de historial registral irregular.
2.- Reorientación hacia la ubicación adecuada de la vivienda. El Programa impulsa explícitamente que los proyectos de vivienda (particularmente los de interés social) se ubiquen dentro del contorno urbano y no refuercen patrones de segregación territorial. La coordinación entre la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS) y los tres órdenes de gobierno se plantea como mecanismo para la selección de predios aptos. Para desarrolladores, esto anticipa criterios de elegibilidad más estrictos en programas públicos de vivienda, con mayor peso en localización, conectividad y servicios.
3.- Propiedad social y seguridad agraria. El 50.8% del territorio nacional es propiedad social (ejidos y comunidades agrarias). El Programa reconoce déficits importantes: i) cerca del 4% de los núcleos enfrenta conflictos de tenencia; y ii) el 43.2% carece de órganos de representación vigentes. En un contexto donde muchos proyectos de desarrollo inmobiliario implican afectaciones a propiedad social, el Programa refuerza el marco de certeza jurídica previa como condición de viabilidad.
¿Qué Significa esto para el Sector Inmobiliario?
La publicación del Programa activa un ciclo de actualización normativa y programática en todos los órdenes de gobierno. En los próximos meses se esperan revisiones a programas municipales de ordenamiento territorial, adecuaciones a leyes estatales y nuevos lineamientos de SEDATU. Los proyectos de desarrollo que anticipen estos cambios (en materia de aptitud de suelo, riesgo, regularización y coordinación interinstitucional) estarán mejor posicionados para obtener permisos y acceder a programas federales. Los que no los consideren podrían enfrentar mayores fricciones regulatorias.
En la Firma contamos con la experiencia para acompañar a desarrolladores, fondos e inversionistas en la lectura estratégica de este nuevo entorno regulatorio, desde la estructuración corporativa de proyectos hasta asesoría en la coordinación de obtención de permisos y la resolución de conflictos de propiedad. Si desea profundizar en alguno de los temas aquí señalados o analizar su impacto en un proyecto concreto, con gusto contáctenos.
